Palópoli & Albrecht na Folha de São Paulo – Procura por imóveis usados volta a crescer em São Paulo

CAROLINA MUNIZ
DE SÃO PAULO

Com a colaboração de Andressa Martins – Palópoli & Albrecht Advogados

O mercado de imóveis usados tem dado sinais de reaquecimento em São Paulo. “Observamos um crescimento na quantidade de clientes desde dezembro”, afirma Igor Freire, diretor de vendas da imobiliária Lello.

Em 2017, o total de contratos de compra intermediados pela empresa aumentou 6% em comparação com 2016.

No Brasil, não há uma metodologia para calcular com precisão transações feitas no setor de usados, mas alguns especialistas estimam que o número seja de seis a sete vezes maior que o de comercializações de imóveis novos -no ano passado, foram 23,6 mil na cidade de São Paulo.

Segundo o vice-presidente de intermediação e marketing do Secovi-SP (sindicato da habitação), Flávio Prando, a melhora na economia tem motivado quem estava adiando a compra de um imóvel a fechar negócio.

“As pessoas perceberam que os preços estão parados, que os proprietários estão mais flexíveis para negociar e que essa situação não deve permanecer assim”, diz ele.

O empresário Fausto Sarmento, 65, não quis esperar mais. No início deste ano comprou três apartamentos de 170 metros quadrados em um mesmo condomínio no Tatuapé (zona leste) para morar com a mulher, os dois filhos e suas famílias.

Em janeiro de 2017, a casa onde vivem há 20 anos, no bairro vizinho da Penha, foi assaltada. Desde então, pensavam em se mudar, mas só em dezembro começaram a procura pelos imóveis.

“Para comprar, o preço está excelente. Mas acho que daqui a alguns meses a coisa já vai mudar “, diz Sarmento.

Ele chegou a visitar apartamentos novos, mas optou pelos usados por causa da localização e dos preços mais baixos. “Mesmo reformando, sai muito mais em conta.”

CRÉDITO

Outro estímulo ao reaquecimento do mercado é a volta do teto de 70% para o financiamento de imóveis usados pela Caixa Econômica Federal, anunciada em janeiro.

O banco havia diminuído o limite para financiamento de usados duas vezes em 2017. De 70% para 60% em agosto e de 60% para 50% em setembro –e, com isso, era preciso dar metade do valor do imóvel como entrada.

“Quando a Caixa muda, estimula outros bancos a competir por condições melhores. É bom para o consumidor”, diz Cristiane Crisci, gerente de inteligência de mercado do Grupo ZAP Viva Real.

Além disso, no último ano, a taxa de juros do crédito imobiliário caiu, atingindo um patamar inferior a 10% ao ano. “Ainda não é tão favorável, mas esperamos que fique entre 7% e 8% até o fim de 2018”, diz Prando, do Secovi.

Se a oferta de financiamento para os usados persistir, a demanda por esse tipo de imóvel deve aumentar de forma acentuada nos próximos dois ou três anos, segundo Eliane Monetti, coordenadora dos cursos de especialização em Real Estate da USP.

Isso porque, com o país saindo de um período de crise aguda, as construturas começam a tirar da gaveta projetos de empreendimentos, mas levará algum tempo até que fiquem prontos. “Esse ‘gap’ deve favorecer os usados, pois haverá uma oferta mais baixa de novos concorrendo com eles”, afirma Monetti.

O que também deve acontecer é a valorização de imóveis com metragem maior no miolo dos bairros, em razão das restrições impostas pelo Plano Diretor a esse perfil em novos empreendimentos.

Foram o tamanho (126 metros quadrados) e a distribuição do apartamento os motivos que levaram a arquiteta Renata Castilho, 29, a se mudar para um condomínio construído há 20 anos na Vila Nova Conceição, na zona sul. “A sala, a cozinha e a lavanderia são amplas. Já os novos dão muita importância à varanda gourmet e têm espaços menores”, afirma.

NOVA CASA VELHA

Cuidados para comprar um usado

COMPARAÇÃO
Divida o valor do imóvel pela área útil para saber quanto custa o metro quadrado. Assim, dá para fazer uma comparação mais adequada das opções com o mesmo número de dormitórios em uma região

VIZINHANÇA
Ande pelas ruas do entorno para conhecer a rede de comércio e serviços, a dinâmica do trânsito e da segurança do bairro. Faça visitas em diferentes horários do dia

CONSERVAÇÃO
Pesquise a data de construção e tenha a planta em mãos. Procure saber se foram feitas reformas. Imóveis com mais de duas décadas, que não passaram por modernização, quase sempre possuem instalações elétricas e hidráulicas ultrapassadas

INSPEÇÃO
Confira o quadro de luz, os interruptores e se as tomadas funcionam. Abra as torneiras e os chuveiros e acione as descargas. Observe se há entupimento dos ralos e se as paredes estão amareladas ou com mofo -o que pode indicar infiltrações

VISTORIA
Contratar um especialista para fazer uma vistoria em imóveis antigos pode evitar dores de cabeça. Em São Paulo, o preço de um laudo de avaliação fica em torno de R$ 4.000

LIMITE
Saiba se as alterações que pretende fazer no imóvel são permitidas -como derrubar paredes, fechar varandas ou instalar aparelhos de ar-condicionado

MANUTENÇÃO
Converse com o síndico para saber se há um planejamento de obras e de manutenção do condomínio e qual é a expectativa de custo para cada morador

PAPELADA
Peça ao vendedor toda a documentação necessária para verificar se o imóvel não é garantia de dívidas ou parte de herança. Para não correr riscos, avalie a contratação de um advogado nessa fase

Fontes: Elaine Gonzalez e Roberta Banqueri, arquitetas; Hermes Luiz Bolinelli Junior, engenheiro; Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Ibef; e Andressa Martins – Palópoli & Albrecht Advogados, advogada

Folha de São Paulo